دادگاه صالح مطالبه ثمن مال غیر منقول

برای تعیین دادگاه صالح در دعوای مطالبه ثمن (بهای معامله) مال غیر منقول، باید به ماهیت حقوقی این دعوا توجه داشت؛ این دعوا، برخلاف تصور اولیه، نه بر اساس محل وقوع ملک بلکه بر مبنای مطالبه وجه ناشی از قرارداد و در حکم دعوای منقول، در دادگاه محل اقامت خوانده، محل انعقاد قرارداد، یا محل اجرای تعهد قابل طرح است.

شناخت دقیق دادگاه صالح برای طرح دعاوی مالی و قراردادی، نه تنها از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری می کند، بلکه مسیر احقاق حقوق را هموارتر می سازد. در میان انبوه معاملات روزمره، خرید و فروش مال غیر منقول، جایگاه ویژه ای دارد و اختلافات ناشی از آن، به کرات در مراجع قضایی مطرح می شود. یکی از رایج ترین این اختلافات، دعوای مطالبه ثمن مال غیر منقول است؛ دعوایی که پیچیدگی های خاص خود را در زمینه تعیین صلاحیت دادگاه دارد و درک صحیح آن برای فروشندگان، خریداران، وکلای دادگستری و فعالان حوزه حقوق ضروری است.

ابهام رایج در این زمینه، ناشی از ماهیت غیر منقول بودن مال موضوع معامله است. بسیاری به اشتباه گمان می کنند که چون مال مورد معامله غیر منقول است، دادگاه صالح نیز باید دادگاه محل وقوع آن مال باشد. اما رویه قضایی و مبانی قانونی نشان می دهند که در دعوای مطالبه ثمن، ملاک تعیین صلاحیت، ماهیت «مطالبه وجه ناشی از قرارداد» است و نه نوع مال موضوع بیع. این تفاوت ظریف اما بنیادی، نقش بسزایی در تعیین مرجع رسیدگی کننده و موفقیت یا عدم موفقیت در دعوا دارد.

این مقاله با هدف روشن ساختن تمامی زوایای این موضوع، بر اساس قوانین موضوعه، به ویژه قانون آیین دادرسی مدنی و آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور، نگاشته شده است. در این مسیر، مفهوم ثمن، تفاوت آن با سایر دعاوی ملکی، دلایل حقوقی حاکم بر صلاحیت و نکات عملی طرح دعوا به تفصیل بررسی خواهد شد تا راهنمایی جامع و کاربردی برای تمامی ذی نفعان فراهم آید و پیچیدگی های حقوقی این حوزه به زبانی شیوا و قابل فهم تشریح گردد.

مبانی حقوقی مطالبه ثمن و تفکیک انواع دعاوی

در معاملات، به ویژه آن هایی که با املاک و مستغلات سروکار دارند، فهم صحیح اصطلاحات و تفکیک دعاوی، سنگ بنای هر اقدام حقوقی است. برای درک بهتر دادگاه صالح در مطالبه ثمن مال غیر منقول، ابتدا باید مفهوم «ثمن معامله» و «مال غیر منقول» را به درستی شناخت و سپس به تفاوت های بنیادی دعوای مطالبه عین مال با دعوای مطالبه بهای آن پرداخت.

تعریف ثمن معامله و مال غیر منقول

«ثمن معامله» در قانون مدنی ایران، بهای معامله است که معمولاً به صورت وجه نقد یا مال معوض (در معاملات تهاتر) از سوی خریدار به فروشنده پرداخت می شود. ثمن، بخش جدایی ناپذیر عقد بیع (خرید و فروش) است و تعهد به پرداخت آن، از تکالیف اصلی خریدار محسوب می گردد. در مقابل، «مبیع» همان مال فروخته شده است که در اینجا تمرکز ما بر نوع غیر منقول آن قرار دارد.

«مال غیر منقول» نیز به مالی اطلاق می شود که از محلی به محل دیگر قابل نقل و انتقال نباشد، مانند زمین، ساختمان، باغ و هر آنچه که در زمین مستقر است و جابه جایی آن موجب خرابی یا نقص شود. قانون مدنی، ملاک های دقیقی برای تشخیص مال منقول و غیر منقول ارائه می دهد که هرچند در دعوای مطالبه ثمن (همانطور که جلوتر خواهیم دید) تأثیر مستقیم بر صلاحیت ندارد، اما در بسیاری از دعاوی دیگر، نظیر دعوای خلع ید، اثبات مالکیت، یا ابطال سند، تعیین کننده صلاحیت دادگاه و محل رسیدگی است.

اهمیت این تفکیک آنجاست که بدانیم در حقوق ایران، قواعد متفاوتی بر اموال منقول و غیر منقول حاکم است. مثلاً در مورد اموال غیر منقول، ثبت رسمی معاملات و نقل و انتقالات ضروری است و قواعد مربوط به رهن و اجاره نیز با اموال منقول متفاوت است. اما در بحث مطالبه ثمن، تمرکز اصلی بر ماهیت وجهی است که باید پرداخت شود.

تفکیک دعوای مطالبه عین غیر منقول از مطالبه ثمن

دعوای «مطالبه عین مال غیر منقول» زمانی مطرح می شود که فروشنده قصد بازپس گیری اصل ملک را داشته باشد (مثلاً در صورت فسخ معامله یا ابطال سند) یا خریدار پس از خرید ملک، به هر دلیلی قادر به تصرف آن نباشد و بخواهد عین ملک را از متصرف فعلی یا فروشنده دریافت کند. در این نوع دعاوی، محل وقوع مال غیر منقول، ملاک اصلی تعیین صلاحیت دادگاه است. ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی صراحتاً بیان می کند: «دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعوای مالکیت، تصرف و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.»

اما دعوای «مطالبه ثمن (وجه) ناشی از معامله آن» کاملاً متفاوت است. در این دعوا، فروشنده دیگر به دنبال پس گرفتن ملک خود نیست، بلکه خواستار دریافت بهای نقدی یا معوضی است که بابت فروش ملک به او تعلق گرفته است. یعنی، عقد بیع به نوعی صحیح و معتبر واقع شده، اما تعهد به پرداخت ثمن از سوی خریدار به انجام نرسیده است. در چنین حالتی، ماهیت دعوا از «دعوای ملکی» به «دعوای مطالبه وجه ناشی از قرارداد» تغییر می یابد و این تغییر ماهیت، تأثیر مستقیمی بر قواعد صلاحیت دادگاه دارد که در ادامه به تفصیل توضیح داده خواهد شد.

در یک کلام، باید این تفاوت اساسی را به خاطر سپرد: اگر موضوع اصلی دعوا، خود ملک باشد (مانند خلع ید، تصرف عدوانی، اثبات مالکیت)، صلاحیت با دادگاه محل وقوع ملک است. اما اگر موضوع دعوا، مبلغ پولی باشد که در قبال ملک باید پرداخت می شده، ماهیت دعوا تغییر کرده و قواعد دیگری بر صلاحیت حاکم خواهد بود.

نقطه عطف: صلاحیت دادگاه در مطالبه ثمن مال غیر منقول

یکی از مهم ترین و در عین حال پرتکرارترین سؤالات در حوزه معاملات ملکی، به موضوع دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای مطالبه ثمن مال غیر منقول باز می گردد. در نگاه اول، با توجه به غیر منقول بودن مبیع (مال فروخته شده)، ممکن است این تصور پیش آید که دادگاه محل وقوع ملک باید صلاحیت رسیدگی را داشته باشد؛ اما این برداشت، با رویه قضایی و مبانی قانونی در تعارض است.

چرا مطالبه ثمن مال غیر منقول، در حکم دعوای منقول است؟

راز این تفاوت در ماهیت خود دعوا نهفته است. دعوای مطالبه ثمن، حتی اگر مربوط به فروش مال غیر منقول باشد، در واقع دعوای «مطالبه وجه ناشی از قرارداد» است. به عبارت دیگر، فروشنده در این دعوا، عین ملک را مطالبه نمی کند، بلکه خواستار مبلغی است که بابت فروش آن ملک باید از خریدار دریافت می کرده است. پول یا وجه نقد، خود مال منقول محسوب می شود و مطالبه آن، هر چند در اثر یک معامله غیر منقول باشد، دعوایی منقول تلقی می گردد.

این اصل، نه تنها در دکترین حقوقی پذیرفته شده، بلکه در رویه قضایی دیوان عالی کشور نیز به کرات مورد تأکید قرار گرفته است. آرای وحدت رویه و شعب دیوان عالی کشور به صراحت بیان داشته اند که ملاک تعیین صلاحیت در دعوای مطالبه ثمن، فارغ از نوع مبیع (منقول یا غیر منقول)، ماهیت «مطالبه وجوه ناشی از قرارداد» است. این موضوع به این دلیل است که در چنین دعوایی، خواهان (فروشنده) به دنبال اجرای تعهدی مالی است که از قرارداد بیع ناشی شده و این تعهد، مربوط به انتقال مالکیت یا حقوق عینی بر ملک نیست، بلکه صرفاً به پرداخت وجه نقد بازمی گردد.

بر اساس رویه مستقر دیوان عالی کشور، «دعوای مطالبه مابقی ثمن، دعوای مطالبه وجوه ناشی از قرارداد محسوب شده و از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول به شمار می رود اگر چه مبیع غیر منقول باشد. بنابراین در این دعاوی هر یک از دادگاه های محل وقوع قرارداد، محل اجرای تعهد و یا محل اقامت خوانده صلاحیت خواهد داشت.»

این رأی که در نمونه پرونده های اختلافی نیز مشاهده می شود، به وضوح نشان می دهد که حتی در شرایطی که طرفین بر سر صلاحیت دادگاه دچار اختلاف شده اند، دیوان عالی کشور با تأکید بر ماهیت «منقول» دعوای مطالبه ثمن، مسیر رسیدگی را مشخص کرده است. این حکم مهم، نقطه عطفی در فهم صلاحیت دادگاه در این نوع دعاوی به شمار می رود و تمامی ابهامات را برطرف می سازد.

گزینه های خواهان برای طرح دعوا بر اساس ماهیت منقول بودن دعوا

با پذیرش ماهیت منقول بودن دعوای مطالبه ثمن، خواهان (فروشنده) در تعیین دادگاه صالح، گزینه های متعددی پیش رو دارد که بر اساس مواد ۱۱ و ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی قابل انتخاب هستند. این موضوع، انعطاف پذیری بیشتری را برای فروشنده فراهم می آورد تا بتواند با توجه به شرایط خود و خوانده، مناسب ترین مرجع را برای طرح دعوا انتخاب کند.

دادگاه محل اقامت خوانده (ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی)

اصل کلی در قانون آیین دادرسی مدنی این است که «دعاوی در دادگاهی اقامه می شود که خوانده، مقیم آن حوزه قضایی است.» (ماده ۱۱ ق.آ.د.م). این قاعده، یک اصل عمومی است و در مورد دعوای مطالبه ثمن نیز که ماهیتی منقول دارد، به قوت خود باقی است. بنابراین، اگر فروشنده بخواهد مطالبه ثمن کند، می تواند دادخواست خود را در دادگاهی مطرح نماید که خریدار (خوانده) در حوزه آن اقامت دارد. محل اقامت، محلی است که شخص در آنجا سکونت دائمی دارد یا مرکز مهم امور اوست.

دادگاه محل انعقاد قرارداد بیع (ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی)

یکی دیگر از گزینه هایی که قانون آیین دادرسی مدنی به خواهان اعطا می کند، طرح دعوا در «دادگاه محل انعقاد قرارداد» است. ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد: «در دعاوی بازرگانی و نیز در دعاوی ناشی از قرارداد، خواهان می تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در آنجا واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود.» از آنجایی که دعوای مطالبه ثمن، دقیقاً ناشی از قرارداد بیع است، فروشنده این اختیار را دارد که دادخواست خود را در دادگاهی تقدیم کند که قرارداد خرید و فروش (مبایعه نامه) در آن حوزه قضایی تنظیم شده است. این گزینه برای مواقعی که محل اقامت خوانده دور است یا خواهان به دلایل دیگری تمایل دارد، بسیار کارآمد خواهد بود.

دادگاه محل اجرای تعهد (پرداخت ثمن) (ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی)

همان ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی که به آن اشاره شد، گزینه دیگری را نیز پیش روی خواهان قرار می دهد: «یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود.» تعهد اصلی خریدار در قرارداد بیع، پرداخت ثمن است. بنابراین، اگر در قرارداد محل خاصی برای پرداخت ثمن معین شده باشد، فروشنده می تواند در دادگاه حوزه قضایی آن محل نیز دعوای خود را مطرح کند. حتی اگر محل خاصی تعیین نشده باشد، معمولاً محل اجرای تعهد، محل اقامت مدیون (خریدار) است، مگر اینکه عرف یا عادت تجاری بر خلاف آن باشد. این بند نیز برای افزایش دسترسی خواهان به مراجع قضایی در نظر گرفته شده است.

بنابراین، فروشنده در دعوای مطالبه ثمن مال غیر منقول، مختار است که از میان سه گزینه «دادگاه محل اقامت خوانده»، «دادگاه محل انعقاد قرارداد» و «دادگاه محل اجرای تعهد»، یکی را انتخاب و دادخواست خود را در آن مرجع تقدیم کند. این حق انتخاب، یکی از جنبه های مهم عدالت قضایی در تسهیل دسترسی به دادگستری برای خواهان است.

صلاحیت شورای حل اختلاف در دعاوی مطالبه ثمن

شوراهای حل اختلاف، به عنوان مراجع قضایی با صلاحیت محدودتر، در رسیدگی به دعاوی با سقف مالی مشخص، نقش مهمی ایفا می کنند. دعوای مطالبه ثمن نیز از این قاعده مستثنی نیست. سقف مالی صلاحیت شورای حل اختلاف برای رسیدگی به دعاوی منقول (از جمله مطالبه ثمن) در حال حاضر، مبلغ ۲۰ میلیون تومان است. به این معنا که اگر میزان ثمن مورد مطالبه تا ۲۰ میلیون تومان باشد، خواهان می تواند دادخواست خود را در شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده، محل انعقاد قرارداد یا محل اجرای تعهد تقدیم کند.

تفاوت رسیدگی در دادگاه و شورا در چند نکته کلیدی است. اولاً، رویه رسیدگی در شوراها معمولاً سریع تر و غیررسمی تر است. ثانیاً، هزینه دادرسی در شوراها کمتر از دادگاه هاست. ثالثاً، در شوراها تأکید بیشتری بر سازش و میانجیگری بین طرفین وجود دارد. با این حال، باید توجه داشت که آرای صادره از شوراها ممکن است در برخی موارد از اعتبار و استحکام آرای دادگاه های عمومی حقوقی برخوردار نباشند و قابلیت تجدیدنظرخواهی از آن ها نیز متفاوت است. بنابراین، خواهان باید با توجه به میزان خواسته، پیچیدگی پرونده و ترجیحات خود، مرجع صالح را انتخاب کند.

شرایط و مراحل عملی طرح دعوای مطالبه ثمن

برای موفقیت در طرح دعوای مطالبه ثمن، صرف شناخت دادگاه صالح کافی نیست؛ بلکه باید شرایط قانونی طرح دعوا را نیز فراهم کرده و مراحل عملی آن را به درستی طی نمود. این بخش، راهنمای گام به گام برای فروشندگانی است که قصد مطالبه ثمن معامله مال غیر منقول خود را دارند.

اثبات انجام معامله و عدم پرداخت ثمن

یکی از اساسی ترین مراحل در دعوای مطالبه ثمن، اثبات این دو رکن است: اولاً، انجام صحیح معامله و ثانیاً، عدم پرداخت ثمن از سوی خریدار. بار اثبات این دو مورد، اصولاً بر عهده فروشنده (خواهان) است که مدعی عدم دریافت ثمن است.

مدارک و مستندات لازم برای اثبات این امر بسیار متنوع هستند و فروشنده باید تمامی شواهد موجود را جمع آوری کند:

• مبایعه نامه کتبی: اعم از عادی یا رسمی، اصلی ترین و مهم ترین مدرک برای اثبات وقوع معامله و شرایط آن (از جمله میزان ثمن و نحوه پرداخت) است. وجود بندهایی در مبایعه نامه که دلالت بر عدم پرداخت بخشی از ثمن در زمان انعقاد عقد یا تعهد به پرداخت در آینده دارند، از اهمیت بالایی برخوردار است.
• اقرار خوانده: اگر خریدار (خوانده) در جلسات دادرسی یا در قالب مکاتبات، اقرار به عدم پرداخت ثمن کند، قوی ترین دلیل اثباتی خواهد بود.
• شهادت شهود: افرادی که در جریان معامله حضور داشته اند و از عدم پرداخت ثمن مطلع هستند، می توانند به عنوان شاهد گواهی دهند.
• اسناد مالی: هرگونه سند مالی که نشان دهنده عدم دریافت مبلغ است، مانند فیش های واریز نشده، چک های برگشتی، سفته های پرداخت نشده، یا حتی صورتحساب بانکی که عدم واریز را نشان دهد.
• پیامک ها و مکاتبات: هرگونه مکاتبه کتبی، ایمیل، یا پیامک های متنی بین طرفین که دلالت بر عدم پرداخت ثمن یا وعده پرداخت آن از سوی خریدار باشد، می تواند به عنوان قرینه قوی مورد استناد قرار گیرد.
• فاکتور و رسید تحویل: در برخی معاملات که تحویل مبیع صورت گرفته و رسید آن موجود است اما پرداخت ثمن به تعویق افتاده، این مدارک می توانند مفید باشند.

در مورد امکان مطالبه ثمن بدون قرارداد کتبی نیز باید گفت که بله، از لحاظ حقوقی امکان پذیر است، اما اثبات آن به مراتب دشوارتر خواهد بود. در این حالت، فروشنده باید با استناد به شهادت شهود، اقرار خریدار، شواهد و قرائن موجود (مانند تحویل ملک، تصرف خریدار، یا مکالمات ضبط شده با اجازه قانونی) وقوع معامله و عدم پرداخت ثمن را به دادگاه ثابت کند. البته، همیشه توصیه می شود که معاملات ملکی، حتماً به صورت کتبی و حتی الامکان رسمی تنظیم شوند تا از بروز چنین مشکلاتی پیشگیری شود.

نحوه تنظیم دادخواست مطالبه ثمن

تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل، از گام های حیاتی برای موفقیت در دعواست. دادخواست مطالبه ثمن نیز باید شامل اطلاعات دقیق و کافی باشد تا دادگاه بتواند به آن رسیدگی کند.

• مشخصات خواهان و خوانده: شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس دقیق و شماره تماس. در صورت وجود وکیل، مشخصات وکیل نیز باید قید شود.
• خواسته: به وضوح باید «مطالبه ثمن معامله به مبلغ… ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه» قید شود. مبلغ خواسته باید به عدد و حروف نوشته شود.
• دلایل و منضمات: در این بخش، باید تمامی مدارک و مستندات اثباتی که در بخش قبل به آن ها اشاره شد (مبایعه نامه، چک برگشتی، شهود و…) فهرست و کپی برابر اصل آن ها به دادخواست ضمیمه شود.
• شرح خواسته و استدلال حقوقی: این بخش، قلب دادخواست است. در اینجا فروشنده باید به طور کامل و با زبانی شیوا و حقوقی، ماجرای معامله را شرح دهد؛ اینکه در چه تاریخی و چه مالی را به چه مبلغی فروخته است، چه میزان از ثمن را دریافت کرده و چه میزان باقی مانده است. باید به بندهای مربوطه از مبایعه نامه استناد شود و دلایل عدم پرداخت ثمن و تقاضای مطالبه خسارت تأخیر تأدیه نیز ذکر گردد. این بخش باید به گونه ای نوشته شود که برای قاضی پرونده کاملاً روشن و قابل درک باشد و استدلال های حقوقی لازم برای احقاق حق خواهان را فراهم آورد.

مدارک ضروری برای تقدیم دادخواست

پس از تنظیم دادخواست، نوبت به آماده سازی مدارک می رسد تا به همراه دادخواست به مرجع قضایی تقدیم شوند. این مدارک باید به صورت کپی برابر اصل باشند:

• کپی برابر اصل مبایعه نامه: یا هر سند معتبر دیگری که وقوع معامله را ثابت کند.
• کپی برابر اصل کارت ملی خواهان: برای احراز هویت.
• وکالت نامه وکیل: در صورتی که دعوا از طریق وکیل طرح شود.
• دلایل اثباتی عدم پرداخت ثمن: مانند کپی برابر اصل چک های برگشتی، سفته ها، اقرارنامه، شهادت نامه شهود (در صورت لزوم) و سایر مستندات.
• هرگونه مدرک تکمیلی: که می تواند به اثبات ادعای خواهان کمک کند، مانند نامه ها، پیامک ها یا هر مدرک دیگر که در شرح خواسته به آن استناد شده است.

تمامی این مدارک باید به صورت منظم و همراه با دادخواست به دفتر خدمات الکترونیک قضایی (جهت ثبت و ارسال به دادگاه) ارائه شوند. دقت در تنظیم و تکمیل دادخواست و مدارک، می تواند تأثیر بسزایی در سرعت و نتیجه بخشی فرآیند دادرسی داشته باشد.

موضوعات حقوقی مرتبط و نکات تکمیلی

دعوایی مطالبه ثمن تنها به تعیین دادگاه صالح محدود نمی شود و ابعاد حقوقی گسترده ای دارد که آشنایی با آن ها برای هر دو طرف معامله ضروری است. از جمله این موارد، موضوع خسارت تأخیر تأدیه، وضعیت پس از انتقال رسمی سند، ارتباط با فسخ معامله و سایر تدابیر قانونی برای احقاق حقوق فروشنده یا خریدار است.

مطالبه خسارت تأخیر تأدیه ثمن

یکی از مهم ترین درخواست های تبعی در دعوای مطالبه ثمن، مطالبه خسارت تأخیر تأدیه است. فروشنده علاوه بر اصل ثمن، حق دارد خسارات ناشی از تأخیر خریدار در پرداخت را نیز مطالبه کند.

مبانی قانونی و شرایط آن: ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، اصلی ترین مبنای قانونی برای مطالبه خسارت تأخیر تأدیه است. این ماده می گوید: «در دعاویی که موضوع آن دین و از نوع وجه رایج بوده و با مطالبه داین و تمکن مدیون، مدیون از پرداخت امتناع نموده، در صورت تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبکار، دادگاه با رعایت تناسب تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین می گردد، خسارت تأخیر تأدیه را محاسبه و حکم به پرداخت آن خواهد داد.» شرایط مطالبه این خسارت عبارتند از: طلب از نوع وجه رایج باشد، سررسید آن فرا رسیده باشد، طلبکار مطالبه کرده باشد، مدیون تمکن مالی داشته و از پرداخت امتناع نموده باشد، و شاخص قیمت سالانه تغییر فاحش داشته باشد.

نحوه محاسبه خسارت: محاسبه خسارت تأخیر تأدیه بر اساس «شاخص بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران» انجام می شود. این شاخص، تورم سالانه را منعکس می کند و به نوعی جبران کاهش ارزش پول در طول زمان است. رأی وحدت رویه ۷۳۳ دیوان عالی کشور نیز تأکید دارد که این خسارت از زمان سررسید دین (اگر در قرارداد مشخص شده باشد) یا از زمان مطالبه (اگر سررسیدی تعیین نشده باشد) تا زمان پرداخت کامل قابل مطالبه است.

رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور صراحتاً ناظر بر ثمن معامله است و در صورتی که آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، بر مبنای شاخص بانک مرکزی از تاریخ وقوع بیع تا زمان استرداد ثمن محاسبه شود، خسارت تأخیر تأدیه قابل مطالبه است، مشروط بر این که به نحو دیگری توافق نشده باشد.

از چه زمانی خسارت قابل مطالبه است؟ همانطور که ذکر شد، خسارت از زمان سررسید پرداخت ثمن (که در مبایعه نامه قید شده) یا از زمانی که فروشنده رسماً (مثلاً با ارسال اظهارنامه) مطالبه خود را به خریدار اعلام کرده، قابل محاسبه و مطالبه است.

مطالبه ثمن معامله پس از انتقال رسمی سند

گاهی اوقات، فروشنده به اعتماد خریدار، سند رسمی ملک را به او منتقل می کند، اما خریدار از پرداخت کامل ثمن خودداری می ورزد. در این حالت، حقوق فروشنده پس از انتقال مالکیت همچنان محفوظ است. فروشنده می تواند از طریق دادگاه، خریدار را ملزم به پرداخت ثمن نماید. با توجه به اینکه سند رسماً به نام خریدار منتقل شده، فروشنده می تواند پس از صدور حکم قطعی، درخواست صدور اجرائیه کند و از طریق اجرای احکام، اموال خریدار را توقیف و از محل آن طلب خود را وصول نماید. حتی در صورت عدم وجود حق فسخ صریح در قرارداد، در برخی موارد با اثبات تخلف خریدار، فروشنده می تواند تقاضای فسخ معامله را نیز مطرح کند.

رابطه دعوای مطالبه ثمن با فسخ یا ابطال معامله

در معاملات ملکی، همواره این سؤال مطرح می شود که آیا قبل از مطالبه ثمن، باید معامله را فسخ کرد یا ابطال آن را خواستار شد؟

حق فسخ فروشنده در صورت عدم پرداخت ثمن: ماده ۳۹۵ قانون مدنی بیان می دارد: «اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر نپردازد، بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجعه به خیار تأخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد.» بنابراین، در صورت عدم پرداخت ثمن، فروشنده می تواند یکی از دو راهکار «فسخ معامله» یا «اجبار خریدار به پرداخت ثمن» را انتخاب کند.

اهمیت «تنفیذ فسخ» یا «اعلام فسخ»: اگر فروشنده حق فسخ داشته باشد و تصمیم به اعمال آن بگیرد، باید فسخ خود را به خریدار اطلاع دهد (مثلاً با اظهارنامه). اگر خریدار این فسخ را نپذیرد، فروشنده باید دعوای «تنفیذ فسخ قرارداد بیع» را در دادگاه مطرح کند. نکته مهم این است که اگر معامله فسخ شود، دیگر دعوای «مطالبه ثمن» موضوعیت ندارد؛ بلکه دعوای «استرداد مبیع» (بازپس گیری ملک) مطرح می شود. در صورتی که مبیع (ملک) مسترد شود، و ثمن پرداخت شده باشد، خریدار می تواند دعوای استرداد ثمن را مطرح کند.

تفاوت مطالبه ثمن (در عقد صحیح) با استرداد ثمن (در عقد باطل یا فسخ شده): این دو دعوا از هم مجزا هستند. «مطالبه ثمن» مربوط به زمانی است که عقد بیع صحیحاً واقع شده و صرفاً خریدار از انجام تعهد مالی خود (پرداخت ثمن) سر باز زده است. اما «استرداد ثمن» مربوط به حالتی است که عقد بیع به دلایلی باطل شده (مثلاً به دلیل مستحق للغیر درآمدن مبیع) یا فروشنده به دلیل تخلف خریدار، معامله را فسخ کرده و حال خریدار می خواهد پولی را که پرداخت کرده، پس بگیرد. دعوای استرداد ثمن، قبل از ابطال یا تنفیذ فسخ بیع، قابلیت استماع ندارد.

صدور قرار تأمین خواسته در دعوای مطالبه ثمن

«قرار تأمین خواسته» ابزاری حقوقی است که به خواهان اجازه می دهد قبل یا همزمان با طرح دعوا، از دادگاه درخواست کند تا اموال خوانده را به میزان خواسته (ثمن مورد مطالبه) توقیف کند. هدف قرار تأمین، حفظ حقوق خواهان و جلوگیری از انتقال یا مخفی کردن اموال توسط خوانده است تا در صورت صدور حکم قطعی به نفع خواهان، امکان اجرای حکم و وصول مطالبات وجود داشته باشد. شرایط صدور این قرار شامل وجود دلایل قاطع بر صحت ادعای خواهان و معمولاً پرداخت خسارت احتمالی از سوی خواهان به صندوق دادگستری (به منظور جبران خسارت خوانده در صورت بی حقی خواهان) است. این قرار می تواند اطمینان خاطر بیشتری برای فروشنده ایجاد کند.

وضعیت «مستحق للغیر درآمدن مبیع» و استرداد ثمن

گاهی اوقات، پس از انجام معامله و حتی پرداخت ثمن، خریدار متوجه می شود که فروشنده، مالک واقعی ملک نبوده و ملک «مستحق للغیر» است. در این شرایط، عقد بیع از اساس باطل است. حقوق خریدار در این حالت بسیار مهم است: خریدار می تواند مطالبه ثمن پرداختی خود را از فروشنده (که در اینجا به نوعی کلاهبرداری کرده یا اشتباهاً مال غیر را فروخته است) بنماید. علاوه بر استرداد ثمن، خریدار حق دارد غرامات وارده بر خود را نیز (مانند هزینه های دادرسی، ضرر و زیان ناشی از کاهش ارزش پول، یا سایر هزینه های انجام شده بر روی ملک) از فروشنده مطالبه کند، به شرط آنکه در زمان معامله از این فساد جاهل بوده باشد. در این حالت، دعوای «ابطال بیع و استرداد ثمن و غرامات» مطرح خواهد شد.

معرفی اموال خوانده برای اجرای حکم (ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی)

پس از صدور حکم قطعی به نفع فروشنده و الزام خریدار به پرداخت ثمن، نوبت به مرحله اجرای حکم می رسد. اگر خریدار همچنان از پرداخت خودداری کند، فروشنده باید اموالی از خوانده را برای توقیف و اجرای حکم به اجرای احکام معرفی کند. این اموال می تواند شامل حساب های بانکی، املاک دیگر، خودرو، سهام، یا هر مال قابل توقیف دیگری باشد. در صورت عدم معرفی مال از سوی خواهان و عدم وجود مالی از خوانده که توسط اجرای احکام شناسایی شود، خواهان می تواند به استناد ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست بازداشت (جلب) خوانده را داشته باشد تا زمانی که وی دین خود را ادا کند یا مالی برای پرداخت معرفی نماید. این ماده به فروشنده این امکان را می دهد که حتی در صورت عدم دسترسی به اموال، اهرم فشار قانونی برای وصول مطالبات خود داشته باشد.

نتیجه گیری

در نهایت، درک صحیح از دادگاه صالح برای مطالبه ثمن مال غیر منقول، گامی حیاتی در مسیر احقاق حقوق فروشندگان و خریداران است. همان طور که بررسی شد، برخلاف تصور اولیه که ماهیت غیر منقول ملک ممکن است گمراه کننده باشد، این دعوا از حیث صلاحیت، در حکم دعاوی منقول محسوب می شود. این بدان معناست که فروشنده می تواند دعوای خود را در دادگاه محل اقامت خوانده، محل انعقاد قرارداد، یا محل اجرای تعهد مطرح کند؛ سه گزینه کاربردی که قانون آیین دادرسی مدنی به وضوح آنها را بیان کرده است.

این رویکرد، که به پشتوانه آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور تقویت شده، بر این اصل استوار است که در دعوای مطالبه ثمن، آنچه خواسته می شود، وجه نقد (مال منقول) ناشی از یک قرارداد است و نه خود ملک. علاوه بر تعیین صلاحیت، آگاهی از نکات تکمیلی نظیر مطالبه خسارت تأخیر تأدیه، امکان پیگیری ثمن پس از انتقال سند، تفاوت آن با دعاوی فسخ یا ابطال معامله و نیز تدابیری مانند قرار تأمین خواسته و معرفی اموال، همگی برای یک پرونده موفقیت آمیز ضروری هستند.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و ظرافت های خاص هر پرونده، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی و دعاوی مرتبط با آن، نقش بسزایی در پیشگیری از بروز اشتباهات احتمالی و تضمین احقاق کامل حقوق دارد. یک وکیل باتجربه می تواند شما را در تمامی مراحل، از تنظیم دادخواست تا پیگیری اجرای حکم، همراهی کند و با ارائه راهنمایی های دقیق، مسیر رسیدگی را هموار سازد.